房屋貸款是很常見的申請方案之一，
時常想者到底要選擇哪間好呢?方案也很多，
而房屋貸款需要注意那些點才不易被詐騙呢?
以下來為您解答：
一、房屋貸款種類該怎麼分辨？究竟你知道多少呢？
為了擁有自己的房屋而實現夢想，大多會申請房屋貸款，
但是大多人都不了解房屋貸款的種類有哪些，而以下就幫大家歸類重點吧！
(1)購屋貸款5種類型介紹：
▲指數型房貸：指數型房貸利率＝定儲利率指數＋個人加碼利率
普遍市面上最常見的房貸方案為指數型房貸，
定儲利率指數會參考國內10大銀行的一年期定儲利率平均值，
而個人加碼利率則是由銀行評估申請人的收入、擔保品等條件。
| 適合條件 | 合適族群 |
| 市場出現降息趨勢 | 首購族、一般上班族 |
▲固定型房貸：固定型房貸利率＝固定利率指數（後期仍會浮動）
每月繳款固定金額，比較不受央行升息浮動的影響，
目前台灣市面較少單純的固定型房貸，通常是前期採取固定式利率，
後期利率仍然會跟著市場些微波動，但利息負擔不會增加太多。
| 適合條件 | 合適族群 |
| 市場出現升息趨勢、擔心通膨或規劃慢慢還款的人 |
首購族、收入穩定的上班族 |
▲階梯型房貸：階梯型房貸利率＝定儲利率指數＋個人加碼利率（3段式調高）
階梯型房貸的利率計算方式與指數型很相似，
只是在個人加碼利率會分2、3段式調高，前期只償還「利息」，
中期償還「本金+利息」，後期償還「剩餘本金」，每一階段的償還金額會逐步升高。
| 適合條件 | 合適族群 |
| 前期還款能力較低 | 投資族、首購族 |
▲抵利型房貸：特色「活儲帳戶存款可折抵本金，存款折抵部分不計算貸款利息」。
最大的優點就是減少總利息的支出，存款產生的利息也能用於還款，
並且帳戶金額越高，免利息的本金額度越高，不過需留意銀行的免息上限規定。
此外，如果貸款期間臨時發生意外，仍然可以動用存款，保留資金的靈活運用。
| 適合條件 | 合適族群 |
| 存款高額、自身具備一定資金、想縮短還款期限 | 退休族、中高收入族群 |
▲投資型房貸：特色「已償還的本金可以再借出來周轉，隨借隨還，動用資金按日計息」。
一般房貸還款後不可以動用本金，但投資型房貸可以將已償還本金轉為「循環額度」，
讓貸款人靈活運用資金，不過利率較一般房貸高，務必要注意財務規劃，以免無法如期還款。
| 適合條件 | 合適族群 |
| 有短期資金需求的人 | 企業主、投資族、中高階主管 |
(2)必知房屋貸款的利率重點
當選擇房屋貸款方案時，總是會考慮利率的問題，
通常青年購屋貸款與公務員房屋貸款利率都會比較優惠，
但如果只是看利率決定，很有可能會吃虧唷！
以下整理幾個重點：
二、本金平均攤還 vs 本息平均攤還的差異
本金+利息平均攤還：每月繳款金額固定不變
將本金與算好的利息加總，平均攤還每個月，
這樣下來每個月總攤還的金額都會相同，但是實際上本金利息的占比會不一樣，
前面利息比例較高/本金較低，後面本金較高/利息較低。
※本金利息平均攤還的利息支出總額會比較高，但優點是方便管理每月開銷，幫助財務規劃，
也是目前最常見的貸款償還方式。
本金平均攤還：每月繳款金額 = 固定本金 + 變動利息（由本金餘額計算）
每月還款的本金金額相同，隨者還款到後期，本金越來越少連同利息也跟者降低。
整體來說本金平均攤還的利息支出總額較低，但由於前期月付金的負擔比較大，
需要留意自己的財務狀況是否能負擔這筆支出。
(1)計算房屋貸款的訣竅：總費用年百分率
除了計算負擔本金與利息以外，
還需要考慮到其他的費用，像是銀行的手續費代書費、鑑價費、抵押權設定費等等，
而銀行的手續費用就大約落在5000元至10000左右
所以除了比較利息外，還需要考慮到其他開辦費用等等，不然會很容易忽略其他支出的總花費唷!
※呼籲新手請留意相關的辦理費用。
因此，相較於單純的銀行利率比較，建議可以改計算總費用年百分率，
就是將房屋貸款利息以及其他所有費用涵蓋在一起，平均分攤在貸款總期數之後，
重新計算出來的實質年利率，比較能反應出實際的經濟負擔。
由於計算總費用年百分率的房屋貸款試算公式比較複雜，建議可以善用網路上的房屋貸款試算器，
快速比較比較喜歡的房貸方案，這樣更能用客觀的數據，選擇對你最適合、最有利的房貸方案喔！
三、銀行評估房屋貸款的審核資格
1.信用紀錄是否優良
2.是否有穩定的職業
3.有無財力證明
4.房產的價值
會審試每個人的自身條件，條件不同核貸的利率等等也會不同，
想提高過件率可以這麼做:
1.培養個人信用:解決不呆帳、不協商、不遲繳的習慣建立信用分數
2.選擇常往來的銀行申請
3.先評估自己的房屋狀況
是否有地段不佳的情況
附近是否有過多的嫌惡設施，例如高壓電塔、垃圾掩埋場等。
銀行會考量房屋是否處於黃金地段，以及附近地段的空屋率高不高。
重大瑕疵房屋
海砂屋：含氯的海砂屋，鋼筋容易腐蝕，本身有結構安全的問題。
輻射屋：房屋鋼筋有輻射汙染，有健康方面的疑慮。
傾斜屋：建造時結構有問題，影響居住安危。
凶宅：未來比較難尋找下一個買家，銀行通常不予貸款。
房屋坪數太小
坪數小於15坪的套房，通常也很難通過審核。
屋齡過高
屋齡越高，價值相對的也會變少，銀行願意提供的貸款金額就會越少，甚至難以通過審核。
通常30年以上就會被定義為「老屋」，購買老屋自備款可能會提高，房貸利率也會比較高。
四、申請條件與流程：
房屋貸款申請條件
申請人年齡須介於20-65歲，為民法上的完全行為能力人
申請人擁有良好的信用紀錄，並且未處於債務協商期間
申貸人擁有固定收入或相應的財務證明
房屋貸款申請流程
Step 1 選擇合適方案
Step 2 房屋鑑價+條件審核
Step 3 照會對保+簽約
Step 4 抵押權設定
Step 5 撥款
以上說明完畢，
建議想要提高房貸成數，要多方比較銀行方案，可以多選擇幾間待遇最好的銀行申請鑑定唷!
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