土地貸款是什麼?
土地貸款就是拿你名下的土地去銀行當擔保品申請貸款，
由那個地區的地政士進行抵押權做設定登記，抵押權設定完成後銀行就會撥款下來。
土地貸款類型有哪些?
🔺建築用地
如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、
軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。
根據「非都市土地使用管制規則」規定： 「非都市土地依其使用分區之性質，
編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、
窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」
簡單來說，不是屬於都市計畫內的土地，也有它所屬的各種分類，且各有不同的容積率與建蔽率，
以及各種適用的開發標準。 例如說，投資人想要買一塊位於風景區內的農地，用來興建民宿營業使用，
除了尋找風景優美、山環水繞的區位之外，還要瞭解該土地是屬於哪一種分類？ 若是屬於甲、乙、丙等建築用地，
則可以依法申請民宿經營，丁種建築用地則屬於工業使用項目。
又可分為以下幾種：
👉 甲種建築用地－非都市土地：
一般農業區、特定農業區的建築用地。都市計劃外的建築用地。建蔽率60％。容積率240％。
👉乙種建築用地：
鄉村區的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地，
幾乎沒有計畫道路規劃，道路系統小又窄，未來房價不易有上漲機會與空間。建蔽率60％。容積率240％。
👉丙種建築用地：
山坡保育區的建築用地。做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子。建蔽率40％。容積率120％，
不過目前台灣省各鄉鎮市政府，對於土地開發做很嚴格的管制，有些地區的政府會將容積降低，
從120％降至80％，希望建築開發對環境衝擊的影響降低。
👉丁種建築用地－工業使用：
一般農業區、特定農業區的工業建築用地。可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，
大部分都用作工廠用地使用。建蔽率70％。容積率300％。但是直轄市或縣 (市)政府可視實際需要酌予調降，
並報請內政部備查，所以實際允許建蔽率及容積率還是得視地方政府有無另訂規定。
※甲、乙、丙種皆可申請民宿，而在價格的判斷上面，在得知地主的開價之後，更要實際走訪基地周邊的相鄰土地，
打聽近期同樣地目下的土地成交行情；或是委請在地仲介公司協助調查附近之委售與成交記錄，作為出價參考。
🔺直接生產用地
如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、鹽地、水源地 、池塘等。
🔺交通水利用地
如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。
🔺其他土地
如沙漠、雪山等。
怎硬的土地能貸款？
舉一個例子來講，若是原住民保留地，政府有規定持有人必得為「原住民身分」，若你為非原住民身分，則不得取有此土地。
為什麼這麼會難貸款呢？
簡單來說，若今天你貸款的對象為原住民保留地的持有人，而這位持有人沒有如期還款，你照著法院程序走到了法拍，
希望藉由法拍後的金額償還您當初借款出去的本金，但受買人卻會因為原住民之身分而有所侷限，
所以購買的人數也會大為減少，導致法拍的時間延長...。(這麼說夠白話了吧!)
🔺並非有土地就一定能貸款
．原因一
用土地貸款必須持有人為一分之一，也就是有完整持有權，若您是持分請其他持分人都必須簽貸款協議書。
．原因二
若你的名下負債過多，收支比算不過，也無法申辦貸款。
．原因三
無工作證明、收入證明，這樣任誰都不敢借你錢喔！(借你...你要怎麼還我？)
土地貸款申請流程
👉申請
您可以依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價7~8成），再與銀行的擔保貸款部門聯繫。
一般土地融資或轉貸件：準備申貸標的土地謄本或土地權狀影本估價(可以先拍照給《台灣簡單貸》幫您審核看看)
👉土地買賣件：
當決定購買土地，與代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度，再由代書與銀行聯繫。
(另補充借財力證明如薪轉明細/ 扣繳憑單/ 勞保明細)
👉估價
提出土地貸款的申請之後，銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、
臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，
一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約５～７成。(這時候的貸款成數就與土地種類有大大關係)
👉審核
當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核。
一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
👉對保
「對保」就是與銀行簽訂借款契約的意思。
當土地貸款申請經銀行核准後，代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，
對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。
👉設定
對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
👉撥款
抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，
銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，這部分的保費需由借款人負擔，目前保險為一年續約一次，
每年保險到期時銀行會通知顧客續保，一直到顧客清償完所有貸款為止。
為什麼土地貸款不容易過件？
土地比房屋更難辦貸款，其實不外乎就是銀行也會有的風險考量；比如說你的確擁有這塊土地，但是申請貸款的期間有第三個人在你的土地上蓋了建物，
或者是你土地上方的建物本來就是他人的所有物，這樣容易產生糾紛。
簡單來說你手提禮盒來，說盒子你買的，盒子要送我，但內容物是別人的，對方沒有要給我，
所以我拿到這個禮盒我到底是要把禮面的東西丟掉還是移到別的地方去呢？
這種容易起糾紛的高風險土地，銀行就不太會受理。
還有因為是土地的關係，比較不好控管，一定的時間還要去現場勘查或拍照，比較浪費人力資源。
銀行其實對於土地貸款都很嚴苛，除了需要了解，成數限制、利率限定、興建企劃、還有你的債務來源。
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＊注意:
合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的。
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