除了看你的房屋屋齡、地段、週邊等條件外，也需要看貸款人自身條件，

比如：有無穩定工作、信用分數高低、其他財力證明等都會有所影響。

如果你有中古屋貸款的需求，又希望能貸到較高的成數與最超值的利率，都歡迎與台灣簡單貸做免費諮詢，

本公司擁有許多優秀的貸款規劃師團隊，也與多家銀行持續配合，能用最快的時間去幫助你，找出您適合的中古屋貸款專案。

一、中古屋定義

新屋通常是指「完工後一年內還沒有居住過」的成屋；中古屋則是房屋已經「有過一次以上」的轉售買賣，

或是興建完工、已領取使用執照「超過三年以上」的房屋。而在價格方面，

中古屋通常會比預售屋低三成左右，附近若有新的預售建案開工，也會帶動中古屋的行情。
 

中古屋與老屋

超過30年以上的老建築，又稱之為「老屋」，因為房子屋齡更大，理所當然貸款成數與利率也會略顯較差。

二、各地區中古屋核貸成數

銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，A級地區最高能貸款到8成，B級是7.5成，C級是7成，如果是D級就只能貸到6.5成。

依此可知並非全台的房子都可以貸款到最高8成，若非6都精華區地段的房子，貸款成數未必如人意。

三、中古屋貸款注意事項！

1.房屋使用建材影響可貸年限

中古屋貸款有一個重點就是「建築物結構」，不同的建築方式會有不同的折舊率，這跟能借到多少錢非常有關。

台灣目前的建築結構，從弱到強可以分為：磚造、加強磚造、鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土。

目前台灣建築物以鋼筋混凝土的結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，鋼骨鋼筋混凝土或鋼骨混凝土結構則較常用於都會區高層建築。

固定資產耐用年數表

剩餘耐用年限愈短，房屋價值就會愈低，可以借到的錢就愈少！一般建築物耐用年限較短，

通常只能貸到房屋總價的6成左右。相較之下，鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨混凝土的建築物，就會比較容易核貸成功，額度也會比較好。

2.貸款人年齡影響房貸年限

『年齡+貸款年限 < 75年』

如果有年紀比較大想辦房貸需特別注意，貸款年齡加房屋貸款年限是大多數銀行的通則，如果您50歲，那貸款年限就是25年。

貼心小提醒：若貸款人年齡為65歲以上，貸款年限雖還有10年，但因為此年齡已屆於退休階段，在已經沒有穩定收入來源的情況下，核貸機會就會相對困難。
 

四、中古屋鑑價評估重點

銀行評估房屋的價值，最後結果會跟該房屋周遭「類似」條件的房屋時價登陸行情差沒多少，而銀行也會參考您的房屋待售的開價。其實銀行的最終目的，只是預防將來借款人如果不還錢時，要如何將房屋脫手抵債，所以在考量房屋方面，就會考慮的比較周全。

那麼總結上述的幾項重點，銀行鑑價會考慮哪些條件？

1.坐落地、地段

如果您的房屋位於台北市的精華地段，由於好脫手的關係，貸款成數與額度自然就會比其他地區還要高出許多；若為較偏遠地區，如花東、金馬澎外島…等地，房屋較難以脫手，貸款成功的機率就會較小一些。

2.房屋年份

屋齡愈大、愈老，建築物的耐用年限就會愈低，雖然不會價值歸零，但仍會影響日後的拍賣價格。

3.屋況

很多中古屋會出現壁癌、漏水或是管線問題，而有些中古屋有重新翻修、裝潢過，與老舊裝潢相比，價值自然會提高許多。關於屋況的部分，有些銀行會到現場查看真實屋況，並紀錄做為考量。

4.房屋附近的嫌惡設施

不論您的房子是新屋、老屋，只要房屋附近有嫌惡設施，如高壓電塔、路衝、葬儀社等，都會影響到房價與估出來的成數、價值。

5.套房

若坪數低於15坪，一般銀行是不太願意承做的，不過每一間銀行的評估標準不同，建議可以多方詢問後再申請。

6.嚴重瑕疵

海砂屋、凶宅、輻射屋、危樓…等，銀行基本上承做意願極低。
 

五、中古屋常見的瑕疵

1.凶宅

建築物(包括房屋和公設)內，發生凶殺或自殺死亡的事實。
不過通常不包含自然死亡，或是建築物內沒有死亡，但在離開建築物後才死亡的案例；舉例來說，某個小姐跳樓後當下沒有死亡，但是送醫後才死亡，此時那棟樓就不算是凶宅。

2.海砂屋

建築房屋時混凝土所用的砂，用的是來自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。
由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。

貼心小提醒：根據研究顯示，海砂屋建造的房子可能只有六至十年的使用壽命。

3.輻射屋

指建築房屋時，所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染，這種受到輻射污染的鋼筋，會產生放射性物質，對人體造成傷害。

4.危樓

經內政部《都市危險及老舊建築物加速重建條例》表示：
一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

參考資料：台北市建築管理工程處

六、結論

當銀行在鑑價、評估建築物的時候，會針對房屋的保存期限與屋齡進行門檻的審核，來評估此中古屋的價值，

若房屋為以上所說的瑕疵屋，就會有很大的機會被銀行拒絕。看完這麼多資訊，您還有什麼不理解的地方想要知道的嗎？

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