貸款買房，除了工程品質需要嚴格把關之外，鄰居、地點、類型、格局...等等，
全部都是需要慎重考慮的範圍，以上有一個最重要的點就是不想買貴！
不想買貴應該是所有買房人的心聲，這時候除了善用實價登錄查詢房價，
但是當你認真的在實價登錄做了調查後，卻發現銀行估價跟你計算的差很多，
導致買房自備款不夠，房屋的價格到底誰說了算？我們到底該如何才能正確計算呢？
一、我的房子有多少價值？房屋估價有什麼管道？
想買房的朋友都知道，房屋的價值是由「銀行估價」決定，其中2-3成是民眾的自備款，
其餘7-8成可以向銀行申請房屋貸款。這也顯得銀行估價至關重要，
將影響我們需要提前先準備好多少錢！
接下來我們介紹三種可以自行估價的管道：
🚩１．實價登錄網站
內政部地政司推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄。
在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
🚩２．房屋交易平台
房仲業者幾大巨頭，如永慶房屋、信義房屋，都有推出自行開發的實價登錄系統，
永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，
樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統交叉比對使用。
🚩３．銀行專業鑑價
會貸款給你的人是銀行，當然直接找銀行最準確囉！
請銀行進行房屋鑑價會是最接近成交價的方法，
其中銀行估價有三種方式，精準度也因此有所差異。
＝銀行網頁試算＝
幾乎每間銀行網頁，都有提供試算服務，數據來源都是透過真實辦理過的客戶，
因為是"服務過的客人"的平均數，金額不會非常準確，可以作為參考。
＝銀行行員估價＝
可以告知行員希望購買的地址、房型、有無車位等等資訊，
行員會依條件評估額度、利率等等，但這不會是最終的貸款條件，
可以透過多家銀行比價，並以最終審核結果為準。
＝銀行委託估價公司＝
通常銀行請估價公司來估價就是已經確定要購買了，
這時候的價格將會是最準確的數額，朋友們可以以此為標準來準備頭期款了～
二、為什麼我的房屋估價老是低於銀行估價？
銀行估價參考的因素非常多唷~我們來看看哪些條件是銀行在意並且會影響房屋價格的因素。
．房屋地段
．房屋屋齡
．樓層
．鄰近設施（嫌惡設施）
．生活機能
．交通
．房屋抗性（風、水）
．房型
．公設比
最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，
因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，
或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，
最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。
三、自備款不足怎麼辦？
如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見還有2種方式：
．建商借錢補足
如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，
但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，
有了建商的房貸設定後，也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，
但可以找台灣簡單貸申請房屋增貸。
．台灣簡單貸
因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後。
考慮申請台灣簡單貸，為您的新家裝潢、添購家具提供一筆資金。
四、PTT、Dcard鄉民 Q&A
Q１．對估價金額不滿意是否可以跟銀行爭取？
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，
各銀行會依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，
在5%之內的合理範圍還可以接受。
Ｑ２．房屋估價要收多少錢？
各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，
目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
Ｑ３．如果房屋有裝潢或是增建，對房屋估價會有加分嘛？
花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，
如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，
增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，
但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，是不會調整估價額度的。
五、結論
不管買房、房屋轉增貸，都會遇到房屋估價的需求，除了銀行鑑價之外，
也有其他網站提供估價功能，可多加利用。
免付費專線0800-808-991
線上免費諮詢Line: @w991
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